A construção de uma nova moradia em Lisboa exige cumprir o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) e o Plano Diretor Municipal de Lisboa (PDM), assim como regulamentos locais (ex. Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação – RMUEL). O processo envolve várias fases sucessivas: (i) Pedido de Informação Prévia (PIP), (ii) elaboração do Projeto de Arquitetura, (iii) Projetos de Especialidades (estruturas, águas, elétricos, etc.), (iv) pedido de Licença de Obras (ou, em casos específicos, Comunicação Prévia), (v) execução da obra e fiscalizações, e finalmente (vi) Comunicação de conclusão da obra e Licença de Utilização. Em cada etapa, há documentação específica, custos (taxas municipais, honorários profissionais, vistorias, etc.) e prazos próprios. A seguir detalhamos cada fase, com exemplos de documentos exigidos, entidades envolvidas, prazos médios e custos estimados.

1. Pedido de Informação Prévia (PIP)

O PIP é uma consulta prévia facultativa ao Município sobre a viabilidade urbanística do projeto (obra de edificação)  Serve para obter respostas sobre construtibilidade, usos permitidos, índices (implantação, piso, altura), recuos, coeficiente de impermeabilização, etc. e identifica condicionantes (zonamento, planos de pormenor, áreas protegidas). Uma decisão favorável de PIP “vincula as entidades competentes” e permite iniciar a obra em até 2 anos (prorrogável por 1 ano se pedido). O PIP deve conter, entre outros documentos principais:

• Requerimento online, identificação do requerente e proprietário; comprovativo de legitimidade (ex. procuração, caderno predial)

• Certidão predial atualizada (código permanente) e caderneta predial do imóvel

• Levantamento topográfico (se houver alteração do terreno)

• Projeto de arquitetura sumário: plantas básicas (localização, implantação, cortes, alçados) e memória descritiva do anteprojeto, com indicação de materiais (impermeabilizado, vegetação, etc.)

• Termos de responsabilidade e identificação dos técnicos (Arquiteto, Engenheiro) que subscrevem o anteprojeto.

O prazo de análise do PIP costuma ser de cerca de 60 dias úteis (a legislação prevê 20 a 30 dias no caso geral, até 45 em loteamentos, mas na prática adota-se ~2 meses) . Não há taxa municipal fixa: o simulador online e o Regulamento de Taxas Municipais (RMTRAUOC) indicam valores finais com base em área e tipo de obra . Em geral, se o PIP for bem instruído com todos os elementos (atenção às alíneas do RJUE art. 14.º), pode ser isento de taxa 

2. Projeto de Arquitetura

Uma vez definido o enquadramento, contrata-se um Arquiteto para elaborar o Projeto de Arquitetura executivo da moradia. Este projeto detalhado deve obedecer às normas do PDM e regulamentos municipais (índices de construção, usos permitidos, recuos mínimos, cércea máxima, matéria, etc.). Inclui peças desenhadas finalizadas, com:

• Plantas (situação, implantação, pisos, cobertura) à escala mínima 1:100, com áreas de implantação, logradouro e percursos (acesso e estacionamentos).

• Alçados e cortes (preencher desenho final da edificação) e definição da volumetria (altura das fachadas, inclinações de telhados).

• Memória descritiva pormenorizada (materialização, soluções construtivas, adequação ao entorno).

• Especificação de uso (habitação unifamiliar), número de fogos, e área total de construção.

• Termo de responsabilidade assinado pelo arquiteto (técnico autor do projeto) e comprovativo de inscrição na Ordem dos Arquitetos  Caso seja empresa, demonstrativos de habilitação e registro comercial também podem ser exigidos

Este projeto é submetido ao Município como parte do pedido de licenciamento (ou comunicação) da obra. A Câmara Municipal tem um prazo legal para aprová-lo, que segundo fontes setoriais é de até 45 dias úteis para obras de edificação (o RJUE estipula prazos máximos em geral). Durante a análise, a CML pode solicitar correções ou pareceres complementares. Após aprovação, emite-se um despacho técnico (despacho de arquivamento ou execução).

3. Projetos de Especialidades

Em paralelo ou após aprovação do projeto de arquitetura, elaboram-se os projetos de especialidades necessários. São desmembrados em disciplinas técnicas, como:

• Projeto de Estruturas (concreto armado, madeira, etc.).

• Projeto de Águas e Esgotos (redes internas de águas residuais e pluviais).

• Projeto Elétrico (instalações elétricas, iluminação).

• Projeto de Acessibilidades (rampas, acessos conforme regulamento).

• Projeto de Segurança Contra Incêndios (SCIE), se exigido pela escala da obra.

• Projeto de Acústica (limites sonoros, em áreas críticas).

• Outros (por exemplo, gás canalizado, ar-condicionado, energias renováveis, arranjos exteriores) dependendo do caso.

Os projetos de especialidades “devem ser entregues no âmbito do licenciamento ou comunicação prévia de obras de edificação” e variam conforme o tipo de obra O RJUE estabelece prazo máximo de 6 meses para entrega desses projetos após a aprovação do projeto de arquitetura  Cada projeto técnico é subscrito por engenheiros habilitados (da Ordem dos Engenheiros ou Ordens específicas), acompanhados dos respetivos termos de responsabilidade. Sem os projetos de especialidade apresentados, a Câmara não pode emitir a licença final.

4. Pedido de Licenciamento (ou Comunicação Prévia)

4.1 Licenciamento

Se a construção não se enquadrar em condições para comunicação (por exemplo, terreno fora de loteamento aprovado ou sem plano de pormenor detalhado, alteração de fachadas em zona não consolidada, imóveis em áreas especiais, etc.), deve-se apresentar um Pedido de Licença de Construção. Trata-se de um processo de controlo prévio no qual a Câmara concede um alvará de obras. Os documentos principais são:

• Requerimento online pelo portal Urbanismo da CML.

• Certidões permanentes do Registo Predial (e Comercial, se aplicável) atualizadas

• Projeto de Arquitetura completo aprovado.

• Projetos de Especialidades aprovados (estruturas, águas, elétricos, etc.).

• Termo de responsabilidade e coordenação: declarações do Arquiteto e Engenheiros de que os projetos cumprem as normas, com apólice de seguro profissional (exigência legal).

• Pareceres prévios externos (quando exigíveis): e.g. parecer do Corpo de Bombeiros local para aprovação do SCIE, parecer da APA para áreas protegidas, alvará da EPAL para ligação de água, da SIMTEJO para esgotos, da Capitania dos Portos (se à beira-mar), entre outros conforme o caso.

• Plantas de localização e extratos do PDM/planos municipais aplicáveis (zonamento, implantação, condicionantes)

• Levantamento topográfico do terreno (todas as cotas e confrontantes).

Após instrução, a Câmara verifica a conformidade do pedido. Pelas regras do RJUE, o prazo para decisão final varia de 120 a 200 dias úteis após a entrega completa do pedido (dependendo da complexidade do projeto) . Se houver falta de documentos, o processo é suspenso até correções. Se aprovado, a CML publica o despacho decisório e emite a Licença de Construção (Alvará), após o pagamento da taxa de licenciamento (segundo RMTRAUOC). Esta licença especifica as condições a cumprir (ex. respetivos prazos, possivelmente condicionantes de projeto, condicionantes de trânsito, etc.).

4.2 Comunicação Prévia

Em certos casos a lei permite substituir o licenciamento por simples Comunicação Prévia: por exemplo, se o terreno se situa em loteamento aprovado, unidade de execução ou zona urbana consolidada em conformidade com PDM, e a obra não altera uso ou aumenta fachada, entre outras condições . A Comunicação Prévia é uma declaração formal sem necessidade de despacho prévio: o interessado submete o formulário e os projetos, paga as taxas e pode iniciar as obras após apresentação (deve afixar aviso público no local) Tecnicamente, “a comunicação prévia dispensa qualquer ato permissivo” e é titulada pelo comprovativo da sua submissão e do pagamento das taxas  Em resumo:

• Aplicável a: obras de construção ou ampliação em áreas abrangidas por loteamento/planeamento detalhado, ou em zona consolidada compatível com o PDM

• Documentação: semelhante à do licenciamento (projeto completo, termos dos técnicos), mas instrui-se como “comunicação” e não requer despacho final favorável.

• Prazo: obras podem iniciar-se imediatamente após a instrução do processo e pagamento das taxas  (normalmente não se aguardam 45 dias). Não há prazos formais de deferimento; a análise do município ocorre durante a execução.

• Taxas: calculadas conforme o RMTRAUOC (geralmente são reduzidas em relação ao licenciamento, já que não há emissão de alvará).

5. Início da obra e Fiscalização

Com a licença emitida (ou a comunicação realizada) e as taxas pagas, o dono de obra pode dar início à construção. Antes do início, deve comunicar oficialmente à Câmara a data de arranque (normalmente por via electrónica). O Diretor de Obra (engenheiro ou arquiteto responsável pela supervisão técnica) deve manter o Livro de Obra atualizado no local das obras  O Decreto-Lei n.º 10/2024 determina que o livro não é mais entregue à CML, mas todos os factos relevantes (início, pausas, alterações) são lá registados pelo diretor de obra Durante a execução, a Câmara Municipal pode realizar vistorias periódicas para verificar cumprimento dos projetos. Por exemplo, inspeções de fundações, estrutura e das condições legais (como a “condição 16.ª” relativa a escoamento de águas). Em Lisboa, há taxas associadas a essas fiscalizações: p.ex., vistoria para verificação da condição 16.ª da licença – 167 € ligação dos ramais de redes urbanas – 707,55 € entre outros. O não cumprimento pode acarretar multa ou suspensão da obra.

6. Conclusão da Obra e Licença de Utilização

Após conclusão das obras, o proprietário deve comunicar o término à Câmara e solicitar a Licença de Utilização (ou “autorização de utilização”), que é o novo habite-se que certifica que o edifício cumpre todas as normas e pode ser habitado. Documentos típicos nesta fase incluem:

• Requerimento de licença de utilização.

• Auto de medição das obras e certidão de conclusão emitida pelo Diretor de Obra.

• Declaração final do Diretor de Obra confirmando que a obra seguiu fielmente o projeto aprovado.

• Certificado energético do edifício.

• Comprovativo de cumprimento do projeto de segurança contra incêndios (parecer dos Bombeiros/Proteção Civil) quando exigido.

• Outros autos ou vistorias finais (ex. hidrantes, acessibilidades, etc.)

Em Lisboa, a norma do RJUE exige comunicar à CML o fim da obra e, se tudo estiver conforme, a Câmara emite a Licença de Utilização (não mais chamada “autorização”). Não encontramos prazos exatos no site, mas via de regra a CML tende a responder em cerca de 30 dias úteis após o pedido (depende da situação). Há também uma taxa municipal final, calculada pelo RMTRAUOC, para emitir essa licença. Enquanto não houver Licença de Utilização, não se pode legalmente habitar o imóvel.

Documentação por fase (resumo)

Prazos médios (exemplos)

• Pedido de Informação Prévia (PIP): ~60 dias úteis para decisão (a legislação prevê 20-30 dias).

• Análise do Projeto de Arquitetura: até 45 dias úteis

• Projetos de Especialidades: até 6 meses (180 dias úteis) para entrega após aprovação do projeto arquit.; durante esse período o prazo final de licenciamento suspende-se

• Licença de Obras: prazo de decisão final de 120 a 200 dias úteis, conforme complexidade

• Comunicação Prévia: obras podem iniciar-se imediatamente após apresentação e pagamento das taxas(dispensa aguardar despacho).

• Licença de Utilização: tipicamente responde-se em até 30-60 dias após a entrega completa dos documentos finais (não há prazo expresso divulgado na CML).

Custos estimados

Os custos englobam honorários profissionais (projetos) e taxas municipais / inspeções. Como referência:

• Projeto de Arquitetura: varia muito com área e complexidade. Em Portugal, média ~5.500 € (podendo variar de ~550 € a 20.000 €) para moradia de dimensão típica (100–150 m²) espera-se algo como 10.000–15.000 €.

• Projetos de Especialidades: cada especialidade tem custo à parte (estruturas geralmente 5–10% do custo da obra, instalações elétricas ~3–5%, etc.).

• Taxas municipais de licenciamento/comunicação: são calculadas pelo RMTRAUOC com fórmulas baseadas em área de construção, uso (urbano/rústico), tipo de obra, etc. Em termos absolutos, podem corresponder a vários milhares de euros para edificações de média dimensão. O simulador online (SimTAXAS) fornece valores estimadosPor exemplo, em Lisboa: vistoria da condição 16ª custa 167 € ligação de ramais 707,55 € e há taxas para pedidos (PIP, licenciamento ou comunicação) e para licença de utilização final.

• Outros custos: seguro obrigatório do autor de projeto; inscrições em ordens profissionais; eventuais custos de publicação de aviso de obra.

Em resumo, os custos totais (honorários + taxas) facilmente atingem vários milhares de euros. Recomenda-se usar o simulador de taxas da CMLe orçamentos de arquitetos/engenheiros para estimar valores específicos.

Entidades envolvidas

• Câmara Municipal de Lisboa (Direção de Licenciamento Urbanístico) – órgão central que recebe e instrui pedidos de PIP, licenças ou comunicações, realiza vistorias e emite licenças.

• Ordem dos Arquitetos (OA) – fiscaliza o exercício profissional; exige declaração de inscrição para o arquiteto responsável

• Ordem dos Engenheiros (OE) e outras ordens técnicas – como Engenheiros Civis, Mecânicos, Eletricistas, etc., responsáveis pelos projetos de especialidades.

• Entidades externas / concessionárias: EPAL (água), Águas de Lisboa e SIMTEJO (saneamento), EDP (eletricidade), Infraestruturas de Portugal ou Junta de Freguesia (acesso à via pública), Bombeiros/Proteção Civil (SCIE). Estas podem emitir pareceres vinculativos ou executar vistorias técnicas.

• Outros: Administração Portuária (se a obra afetar zonas costeiras), Instituto de Conservação da Natureza (em áreas protegidas), Serviços Municipal de Urbanismo (arquitectos técnicos da CML), entre outros conforme a tipologia do projeto.

Observações legais relevantes

• RJUE (Decreto-Lei n.º 555/99, alterado) estabelece os regimes de licenciamento, comunicação prévia e isenções. Por exemplo, obras interiores sem afetar estrutura são em geral isentas de controlo prévio O RJUE define prazos, obrigações dos projetos, publicidade do pedido e prazos de validade do PIP.

• PDM de Lisboa: guia decisivo para restrições de uso do solo, índices urbanísticos (densidade, coeficiente de impermeabilização, altura), e zonas especiais de proteção. O projeto arquitetônico deve cumprir as normas do PDM e, se aplicável, de Planos de Pormenor (PP) ou Unidades de Execução (UE)

• RMUEL e Regulamentos Municipais: legislação complementar (ex. condicionamento acústico, acessibilidade, arborização, fachadas). O cumprimento destas regras é verificado pelo licenciamento.

• Novas medidas SIMPLIS: o RJUE foi simplificado pelo DL 10/2024, reduzindo prazos (ex. até 2 anos para iniciar obra após PIP favorável e desmaterializando obrigações (e.g. o livro de obra é mantido internamente pelo diretor de obra, sem trâmites públicos

• Prazos legais: observar os prazos previstos no RJUE para decisão final (120–200 dias úteis e envio de especialidades (6 meses Há ainda prazos processuais definidos pelo Código do Procedimento Administrativo (CPA) em caso de audiências ou diligências.

Em todas as fases, a instrução cuidadosa dos pedidos (com todos os documentos exigidos) reduz atrasos. A consulta ao serviço de urbanismo da CML, bem como aos profissionais (arquitetos/engenheiros), é essencial para garantir conformidade com o PDM de Lisboa e demais normativos, evitando ajustes tardios ou indeferimentos.